Успокоява ли се имотният пазар

В края на 2017 г. в последния си доклад  Брюксел предупреди за риск от нов балон на имотния пазар у нас. Недвижимостите поскъпват в 25 от страните членки, но в България темпът на нарастване на цените превишава допустимия праг. Това, което притесняваше Европейската комисия, е двуцифреният ръст в цените на имотите в последните две години. През 2016 г. недвижимостите у нас, най-вече в големите градове, са поскъпнали с около 12%, като през миналата година възходът на цените продължи. Комбинацията от ниски лихви по кредитите и по-високи заплати в големите градове съживи имотния пазар, но и бързо вдигна цените с близо 25% за две години. Над 1000 евро за квадратен метър  е средната продажна цена на апартаментите в столицата. Смущаващото обаче е, че в един момент се появиха и оферти за нереалните 3000 евро на квадрат.

Условия

Съчетанието от ниски лихви и високи цени създават определен риск, защото невинаги съответната инвестиция може да се оправдае, коментира за ДУМА преди време изпълнителният директор на Пощенска банка Асен Ягодин. В момента цените на недвижимите имоти в България имат ненормално увеличение от 15-20% за кратък период, което е тревожно, твърди  председателят на Асоциацията на банките в България Петър Андронов. Поради засиленото теглене на ипотечни кредити, свързано с повишението на цените на имотите най-вече в големите градове, наскоро БНБ предупреди банките в страната да внимават при отпускането на заеми. Никой не иска да се повтори сценарият от средата на миналото десетилетие, когато имаше бум на кредитирането заради цените на недвижимите имоти, казва Андронов.
Представители на бизнеса с недвижими имоти също смятат, че цените у нас са скочили с бърз темп, но нямат опасения, че може да се повтори кризата отпреди десет години. През последните пет месеца се забелязва положителната тенденция за успокояване на пазара, която се надявам да продължи, каза за ДУМА Страхил Иванов, управител на агенцията за недвижими имоти.
Като цяло строителството на жилищни сгради остава концентрирано в южните и югоизточните райони на София, където през последните години бяха сключени и по-значими сделки за придобиване на парцели. Интересът е основно към по-големи незастроени райони и стари промишлени зони в тази част на града, които с развитието на метрото и инфраструктурата са на път коренно да променят облика си, сочи анализ на "Кушман Уокърфийлд Фортон".

Тенденция

Ръстът на цените на жилищата в София продължава, но той не е съчетан с увеличаване на броя на сделките. Причината е в съпротивата на купувачите да приемат настоящите цени на имотите. Това показват последните наблюдения на компанията за недвижими имоти "Адрес". Спрямо края на миналата година цените на имотите нарастват със 7,7%, като най-голямо повишаване на цените на жилищата се наблюдава в крайни квартали като "Дружба" (12,59%) и "Овча купел" (11,52%). Ръстът на цените в първия квартал се определя от наличието на метро и близостта до офис зоните на Цариградско шосе и на Бизнес парка. В "Овча купел" пък цените са под средното равнище, а през 2019 г. предстои и пускането на метрото. Нов български университет, който се намира в квартала, определя високия дял на инвестиционните сделки с цел отдаване на жилищата под наем. Двуцифрен ръст на цените на жилищата има и в "Люлин" (11,31%), "Лозенец" (10,24%) и централните квартали (10,12%). В последно време се наблюдава промяна в поведението на купувачите, които използват максимален брой комуникационни канали, за да се ориентират на пазара и да са убедени, че са избрали най-правилния имот, съобщи Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на "Адрес". 85% от купувачите успяват да сключат сделка в рамките на три месеца.
Инвеститорите следят поведението на клиентите си и се стремят да съобразяват цените на новите си проекти, така че да не се създава голям дисбаланс между цените на търсенето и предлагането,  отбеляза Тенекеджиева. При индивидуалните продавачи тази тенденция се усеща по-бавно, тъй като те все още смятат, че диктуват пазара.
През последното тримесечие обаче броят на жилищата, които се продават в рамките на третия до шестия месец, се увеличават с 4% за сметка на имотите, реализирани за по-малко от един месец, обясни Тенекеджиева. Най-голям е делът на сделките, сключени между първия и третия месец от обявяването на имота - 28%. Тя отбеляза, че много често предлаганите имоти не са в добър търговски вид и това плаши купувачите, които не са готови да правят компромиси с времето за ремонт на жилището. Поради това сега продавачите, които имат имоти в добър вид, сключват сделка по-бързо и на по-добра цена.

Финансиране

Тази година се увеличава търсенето на 100% финансиране от банките, като купувачите все повече съчетават жилищен с потребителски кредит, за да компенсират съучастието в ипотеката, сочат данните на "Адрес". 62% от покупките на жилища са за 70 хил. евро, като те са и с най-висок ръст спрямо третото тримесечие на 2017 г. - от 12%. В същото време продадените жилища на стойност между 30 хил. и 50 хил. евро намаляват съответно с 3 и 4%. Най-търсени са двустайните и тристайните апартаменти, като съставляват почти 80% от всички сделки.
Показател за прегряване на пазара е тенденцията, при която темпът на нарастване на цените на имотите съществено изпреварва темповете в ръста на доходите. В подобна ситуация логичното е цените да станат непосилни за все повече потребители и постепенно да започнат да спадат. Това разминаване между доходи и цени по принцип се компенсира с нови кредити. Това е една фуния, в чиито край по правило наднича криза. Колкото бумът е по-голям, толкова кризата е по-тежка. Факт е, че тази година е доста плодоносна за  недвижимите имоти у нас. При очакван ръст на икономиката от 4% и нагоре, и за тази година, перспективите пред сектора са добри. Въпреки това трябва да си имаме и едно наум, защото както показва близката история, когато пазарът на имоти е най-цъфтящ, идват и най-лошите времена.



Страхил Иванов, управител на агенция "Явлена"
В момента няма опасност от прегряване

Нашите наблюдения показват, че през последните пет месеца динамиката в пазара на недвижими имоти в страната постепенно намалява. Това в случая е положителна тенденция, защото намалява и опасността от прегряване. Тя се наблюдава не само в София, Варна, Пловдив и Бургас, но и в останалите по-малки градове. За успокояването има един много точен критерий - времето, за което се сключва една сделка. Когато пазарът е напрегнат и динамичен, всички бързат и тогава  една сделка се сключва примерно за три месеца. При спокоен пазар тя може да стане факт и за половин година. Просто хората не бързат, правят повече огледи, имат повече изисквания към имотите, които искат да купят. Разбира се, интересът към сектора се запазва, но този интерес сега се изразява по-спокойно.
За спекулативен елемент в цените не може да се говори. Конкретно в София доходите на хората се увеличават и това не може да не влияе и върху цените на имотите. С най-голям интерес в столицата традиционно се ползват оформилите се микрорайони в нейната Южна и Източна част. Засилено търсене, което не съществуваше допреди няколко години,  се забелязва и в централната част, по-конкретно около бул. "Дондуков".


България изпадна от топ 10 за най-бързо поскъпване 

България изпадна от топ 10 на жилищните пазари с най-бърз ръст на цените в света, заемайки 12-о място в Глобалния индекс на цените на жилищата на консултантската компания Knight Frank за второто тримесечие на годината. В индекса са включени 57 страни и територии. Цените на жилищата у нас през вторите три месеца на 2018 г. са нараснали с 8,2% на годишна основа и с 3,6% спрямо четвъртото тримесечие на миналата година. Спрямо първото тримесечие на 2018 г. цените на жилищата са се повишили с 1,6%. Страната ни слиза с пет позиции надолу спрямо класацията от първото тримесечие, когато заемаше седмо място в индекса на Knight Frank, но все пак остава в "червената зона", където попадат най-бързо растящите пазари в света. България се нарежда непосредствено след Хърватия и преди Чехия и Колумбия.
През второто тримесечие Малта изпреварва Хонконг и оглавява индекса на Knight Frank. Според данните на Малтийската централна банка цените на жилищата в страната са нараснали с близо 17% на годишна основа и с 9,4% спрямо последното тримесечие на миналата година. На тримесечна основа ръстът на цените е 3,6%. Ограниченото предлагане наред със силната икономика, която постигна ръст от 6,6% през 2017 г., и процъфтяващата технологична индустрия тласкат търсенето нагоре.
Хонконг заема второ място с ръст на цените на жилищата с 15,9% на годишна основа и с 10,4% на шестмесечна основа. Спрямо първото тримесечие те са нараснали с 5,2%. Knight Frank прогнозира охлаждане на пазара в града в идните месеци заради растящите лихви по ипотеките. Третото място е за Латвия с годишен ръст на цените на жилищата от 13,7% и 7,5% спрямо последното тримесечие на миналата година и спрямо първото тримесечие на тази година.
Десет години след  фалита на Lehman Brothers към цените на жилищата през този период показва, че в 12 от 57-те изследвани страни те все още са под нивото им от третото тримесечие на 2008 г., включително в Испания, Италия, Гърция и Русия.


"Иван Вазов" е най-скъпият квартал в столицата

Най-скъпите квартали на столицата по данни на imoti.net са "Иван Вазов" със средна цена от 1850 евро на кв. м, Оборище -  1700 евро/кв. м, "Изток", "Изгрев", "Лозенец", "Младост 1а", "Център" и "Яворов" - по 1500 евро/кв. м. При сравнение с офертите от предишния имотен бум през 2008 г. се открива доста сериозна близост в средните цени на тези райони с изключение на "Изгрев", където цената е била 1100 евро/кв. м, и "Младост 1а" -  с цена 1050 евро/кв.м. Тези два предпочитани днес района са поскъпнали с 25% спрямо пика на имотните цени през 2008 г.
Най-евтините квартали в София са "Малашевци", "Люлин 9", "Захарна фабрика", "Обеля" - с цени под 700 евро/кв.м, както и "Толстой" и "Свобода" -  с малко над 800 евро/кв. м. Тези цени са далеч под максимално достигнатите през 2008 г. - с 25-30% по-надолу, и няма изгледи да ги приближат, защото продължават да не предлагат нищо атрактивно за купувачите.