Пазарът на имоти - темповете се забавят

Изминалата 2018 година беше стабилизираща за имотния пазар в страната. За първи път от десетилетие насам всички населени места и сегменти от него се движеха синхронно в положителна посока. Може би за първи път в новата история на имотния пазар имаме и такива добри параметри на състоянието му. Досега той се развиваше сравнително стихийно и с големи крайности, докато сега вече имаме баланс и параметри, които позволяват налагането на професионални практики и устойчиви модели на работа с клиенти и партньори, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian properties. Според нея градските пазари продължават да се развиват много динамично, като всички показатели са във възходяща посока (обеми сделки, цени, предлагане). Разликата е, че възходящите тенденции при цените са доста по-умерени от тези през 2016-2017 г. Това се вижда особено ясно в София, където средните цени забавиха своя темп на растеж още в началото на годината. Големи ръстове през 2018 г. наблюдавахме в Пловдив, Русе и някои от другите областни градове, но и там вече се забелязват тенденции за забавяне на растежа и уравновесяване на пазарите. 

През 2019 г. картината ще остане много сходна на тази в момента - цените ще търпят леки изменения и ще се движат близо до настоящите си нива. 

Предлагането ще бъде добро 

а купувачите ще имат възможност да избират. Освен жилища в големите градове, все повече хора ще обмислят покупката и на втори дом - на море, планина или дори на село. Това важи особено много за хора с професии, които им позволяват да работят от дистанция. Тази тенденция ще държи активни пазарите и в по-малките населени места, и по курортите. 

Покупките на имоти на цени над 100 000 евро през 2018 г. нараснаха до 35% от всички осъществени сделки в столицата. Това сочи годишният анализ на "Имотека" - компания за недвижими имоти. Ако преди 2 години покупките на жилища бяха предимно в границите 50 000 - 70 000 евро и имотите за над 100 000 евро бяха изключения, то през 2018 г. те се превърнаха в масовите сделки на пазара в столицата, коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". По данни на "Имотека" ръстът на цените през 2018 г. е продължил, но много плавно и предимно за наистина качествените имоти. Според Люба Атанасова ръстът в цените наближава своя край, но това далеч не означава, че ще последва срив в нивата или дори спад. "Оттук нататък ще станем свидетели по-скоро на устойчивост. Вероятно е още през 2019 г. или началото на 2020 г. да настъпи период на "замръзване" на ценовите нива, но за спад е твърде рано да се говори. Ако има понижаване на този етап, то ще бъде слабо и само за отделни райони и имоти. Очаквам след периода на постоянен ръст да последва време на стабилност", казва Атанасова.

По-думите й забавянето в темповете на пазара проличава и в периода, за който купувачите са стигали до сключване на сделка. При 21% от клиентите през 2017 г., намерили нужния имот за период между 1 и 3 месеца, през изминалата година тези клиенти са скочили до 28%. Налице е и 5% спад на хората, съумели да намерят търсеното жилище в рамките на 2 седмици. 

"Зелено"

Цените се повишиха с нови 10-15%, като и отишлата си година мина под доминацията на продавачите. Това освен до поскъпване на  имотите, доведе до нова тенденция - сериозен ръст в продажбите на "зелено". Статистиката сочи, че над 90% от продажбите в София се сключваха във фаза преди акт 16. Слабото предлагане върна на мода покупките на "зелено", а цените на този род имоти, със срок на завършване до две години, се повишиха значително, като се приближиха до тези на готовите имоти. И през 2019 г. можем да очакваме засиленият интерес към имотите да остане. Все пак този интерес ще бъде догонен от предлагането. В следващите няколко години на пазара за недвижими имоти се очаква да излязат над 800 хил. кв.м жилищна площ, като това е статистика за жилищните комплекси и сгради, получили разрешение за строеж през последните две години. Вследствие на по-голямото предлагане, цените най-вероятно ще позабавят темпа си на ръст и е много възможно да станем свидетели на поскъпването им с между 5 и 10%  или по-малко. Силното поскъпване на имотите през последните две години се отрази, естествено, и на нивата на наемите, в посока нагоре. В среда на слабо повишение на реалните доходи на населението обаче наемните нива си имат естествени граници, които трудно могат да бъдат преминати за по-сериозен период от време.

Промяна

Важен момент, който можем да очакваме, е структурната промяна, която се случва при покупката на жилищни имоти. През последните години този бум беше финансиран до голяма степен със спестявания. Първо заради фалита на изкривяващата пазара КТБ, а после поради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 г., свръхликвидността на банките произведе драматичен спад на лихвите по депозити до почти нулеви нива. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в имот. Това, разбира се, засили обичайния цикъл на имотния пазар - желаещи инвеститори, по-високи цени, повече строителство, още повече инвеститори, още по-високи цени, още повече строителство. Банковата статистика на БНБ обаче показва, че потенциалът на този бум е свършил и сме навлезли в друг етап. Според нея в последната година се е увеличил двойно броят на хората, които взимат ипотечни кредити с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичните съмнения, които карат колебаещите се да заложат на покупка от страх цените да не се вдигнат, така и на добрата икономическа обстановка. Заплатите в последните години растат, а безработицата е на рекордно ниски нива. В допълнение - лихвите по ипотечните кредити в лева паднаха до 3.33% по данни на БНБ към септември.

Всичко това значи повторно навлизане на домакинствата в равнища на задлъжняване, каквито имаше преди края на миналия бум. То носи със себе си и промяна в отношението към търсене на имот. Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници, смята Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес". Единият е отчетеният спад на сделките. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента.

Уроци

Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на имотите в българските градове растат, но дори в София на места не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се забравят бързо и всичко се случва доста по-плавно. Засега няма индикации, че цените ще тръгнат рязко надолу, освен ако европейската икономика не претърпи сериозен катаклизъм. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред региона са евентуални проблеми с италианската икономика, които да разтърсят еврозоната, по-големи търговски стълкновения на САЩ с Китай и, разбира се, евентуалното вдигане на основния лихвен процент на ЕЦБ в края на 2019 г. Това неизбежно ще се отрази на лихвите по кредити тук и е възможно през 2020 г. вноските да се вдигнат. При липсата на сериозни икономически сътресения обаче, дори това няма да срине пазара, а по-скоро ще значи плавна корекция надолу, смята Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от "Адрес". Разбира се, опцията за катастрофичен сценарий никога не може да бъде изключена и опитът отпреди десет години показва, че когато такъв настъпи, той изненадва и експертите.