Новите столичани в хаоса на презастрояването

* "Пуснах на 16 юни жалба до Столичната община срещу безобразията на един строител и по-специално заради стоварването на машината му в 5,45 ч. сутринта. Пренасят кал и секат дървета. Пет месеца по-късно, когато сградата е построена почти до 2 етаж, Столичната община се сеща да направи проверка. И... о, чудо! Проблеми и нарушения няма!"

* "По наредба на общината не се ли забраняват строителните дейности през уикенда? Защото има едни олигофрени, които превърнаха "Кранова вада" в "Къртова вада" и човек не може да си почине."

***

Това са два образни примера за случващото се без контрол и последствия в част от новите квартали на София. Онези, които някога са били ливади, вади, долини, ВЕЦ-ове, вилни зони или просто местности най-вече в южните части на столицата. Днес те имат претенциите да са презастроени "модерни" жилищни комплекси, казват им "квартала на богатите", в тях строителството върви с бурни и безнадзорни темпове. Успоредно с рекламата им като места с модерни сгради и затворени комплекси за избрани, вървят и оплаквания за липса на улична и тротоарна мрежа, на канализация, на детски градини и училища и всякакви други прости на пръв поглед удобства, от които новите столичани са лишени. 

Точно тази картина, която е видна както за жителите на районите, така и за гостите им, се потвърждава от проучване на Съюза на урбанистите. То е поръчано от общинското предприятие "Софияплан", чийто директор арх. Любо Георгиев се оттегля от поста си до дни заради несъгласие с политиката на кмета Йорданка Фандъкова. Изследването има за цел да покаже проблемите на два от по-новите столични квартала, които се развиват активно - "Кръстова вада-изток" и "Витоша ВЕЦ-Симеоново", попадащи в границите на не по-малко елитния район "Лозенец".

Всъщност, двата квартала покриват 38% от площта на административния район, но в тях живее засега едва 15 на сто от населението му. Паралелно с това се отчита, че в тази част на София хората се увеличават много бързо - с 30-40 на сто над средния темп за района и изобщо на целия град. Построените жилища в момента са за 24 000 души, но градоустройствените планове предвиждат да нараснат за 34 000 жители. Тъй като плановете показват, че търговската площ ще е малко - за 3400 работещи, основната част от квартала ще бъде за живеене. Обобщено това значи, че застрояването ще бъде от 1 милиона квадратни метра за жилища и 113 000 квадратни метра за офиси. 

Естествено, жителите на двата квартала в момента са основно млади хора - в трудоспособна възраст, с деца или планиращи в близко време поколение, което определя и спецификата на бъдещите им очаквания за устройството на района. Засега обаче надеждите не се оправдават, а проблемите са сходни с тези на почти всички южни комплекси на града. За да се види защо е така, трябва да се направи проста справка в едно недалечно минало. "Витоша ВЕЦ-Симеоново" е зона, в която се появяват първите вили през 60-те години на миналия век. Интересът към територията се засилва едва през 90-те години. Подобно е и развитието на "Кръстова вада-изток", която е местност с ниски къщи през 50-те и 60-те години, а сега е пълна със затворени комплекси. 

В началото на 90-те години, когато се регламентира развитието на кварталите, е заложено те да имат плътност от 25 на сто. Процентът показва каква част от територията ще се покрие със сгради. Другият показател, който се утвърждава, е за интензивност на строителството. Или по-просто казано - колко високо може да е то. През 2009 г. обаче се появява най-важният документ за градоустройството - Общият устройствен план (ОУП), който вече предвижда почти двоен ръст на утвърдените показатели. Така се дават много повече възможности за строителство, отколкото е мислено някога за тези райони. Оттам идва и несъответствието между реалност и желание. Още повече, че разширената свобода за действие в ОУП не удовлетворява нито собствениците на земя, нито строителите и инвеститорите. Те се захващат с толкова активно строителство, че надхвърлят всякакви позволения за плътност и интензивност. Последните анализи сочат, че голяма част от сградите не са съобразени с ОУП и са станали по-гъсти и по-високи от предвиденото в плана. И плътността, и интензивността в двата квартала са превишени, категоричен е анализът на Съюза на урбанистите. В "Кръстова вада" 11 на сто от имотите са по-високи от предвиденото, а във "Витоша ВЕЦ-Симеоново" - цели 84%. Нищо чудно, че все повече хора се оплакват, че на метри от блока им се появява друга сграда, или че съседната им спира достъпа на светлина. 

Въпреки тези притеснителни данни, до кварталите все още достигат въздух и слънце. В "Кръстова вада" например живеят по 2000 души на квадратен километър, а във "Витоша ВЕЦ-Симеоново" - по 4500 души. За сравнение - в "Лозенец" говорим за 6500 души, а в "Хладилника" - за 27 000 души. Ако се застрои всичко, предвидено в ОУП в двата квартала обаче, населението им ще достигне до 13 800 души на квадратен километър. 

Друг проблем на района е собствеността на земята. 63 на сто от нея е частна, 22 на сто - публична (общинска или държавна), а за 14 на сто няма данни. Това автоматично води до нови неясноти - новоизградени улици остават частни, което е недопустимо. Не са един и два примерите от различни части на града, в които собственици затварят отсечки от улици, защото са техни... Оказва се, че в двата квартала две трети от новите улици са общински, а 15 на сто - частни. Още по-тревожни са данните, че половината от бъдещите улици в кварталите попадат в частна земя, а едва 26 на сто - в общинска. Останалата една четвърт няма ясен акт за собственост. 

Проучването на Съюза на урбанистите показва още, че по някаква неизяснена причина много от новопостроените сгради също нямат данни за собственост в кадастралната карта. В "Кръстова вада" това се отнася за всяка десета постройка, а във "Витоша ВЕЦ-Симеоново" - за една трета от сградите! "Това може да е проблем в бъдеще, за предстоящи сделки, и не е гаранция за устойчивостта на собствеността", коментира арх. Любо Георгиев.  

На този фон е почти излишно да се уточнява драматичната ситуация с инфраструктурата. Общински училища в двата квартала няма, има само частни, а е построена по една общинска детска градина. Водопроводи са изградени, но не и цялостна канализация. И затова "кварталите на богатите" са изпълнени със септични ями в ХХI век. За добро или лошо няма и ТЕЦ. 

Освен че са частни, 100% от улиците са паркинги за коли. За това допринася и липсата на градски транспорт, който само заобикаля кварталите по периферията, без да влиза в тях, и не осигурява реалното им обслужване. А когато кварталът е един голям паркинг, това безспорно влошава качеството на средата. Пешеходците също не са добре дошли, тъй като няма цялостна система от тротоари дори по съществуващите улици. Те са накъсани на парчета. Зелени площи почти напълно липсват с изключение на неподдържания пущинак между двата квартала. В същото време няма пешеходен достъп до близък парк. 

Чудещите и маещите се могат с пълно право да питат главните архитекти на София и на района как се е стигнало изобщо до своеволията, недостатъците и пропуските. Но надали ще получат отговор за миналото. Остава да се надяват на регулации в бъдещето, когато публичните инвестиции няма да изостават от частните и разрешенията за строеж ще вървят по правилата и успоредно с общинската отговорност.