Нови посредници, нови проблеми

Емил БРАНДИЙСКИ

В началото на септември правителството реши да постави на обществено обсъждане предложения за промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). На фона на останалите проблеми в страната, промените в този закон изглеждат толкова незначителни, че да се чуди човек защо въобще са направени. Предложенията едва ли ще имат някакво благотворно влияние върху подобряване организацията по управление на процесите по поддържане на многофамилните жилища. Ето и 

основните акценти

Едно от предложенията изисква търговците, упражняващи дейност по управление на етажна собственост, да бъдат вкарани в публичен регистър. И какво от това, че ще бъдат вкарани в публичен регистър, освен факта, че това ще доведе до някакъв регистрационен режим и ще е необходима пререгистрация на тези фирми на всеки 5 години. Ако това не е безплатно, то ще бъде стоварено върху етажните собствености. Никъде в обосновката на МРРБ няма данни какъв процент от сградния фонд на страната въобще ползва услугите на такива фирми. Едва ли повече от 10-15% от многофамилните сгради използват услугите на подобни фирми. Това са може би предимно новопостроените сгради.

По принцип тези фирми са търговци на услуги и основната им цел е печалбата. Практиката показва, че подобни фирми не са нищо повече от администратори на финансови средства. Те просто имат задължението да свикват 1-2 общи събрания в годината, да събират едни пари и да плащат разходите на съответната многофамилна сграда. Единици са фирмите, които притежават капацитета да управляват дадена етажна собственост със собствени ресурси. Всяка от извършваните от тях услуги се прави от подизпълнител срещу заплащане, като дори гаранцията по изпълнението не се носи от тях. 

С цел тези фирми да изглеждат "професионални" е направено предложение управителят на фирмата задължително да е с висше образование, а сред служителите да има поне още един с техническо образование и един с юридическо. И какво от това, бих попитал? В допълнение им се вменява задължението да имат задължителна застраховка "Професионална отговорност", което не е нищо друго, освен допълнителна финансова тежест за етажните собствености.

Според друга от идеите за тези фирми е "Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции", които са залегнали в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ) във връзка с изпълнението на проект 9а "Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване". Иначе казано, като дойдат парите от Европа, получаването им от етажните собствености (под формата на юридическо лице) да става със съдействието на тези фирми.

Така се създава поредната фирма с поредната услуга като пореден посредник по пътя на финансовите средства. Никой обаче не казва, че по статистика с 2 млрд. лв. от Европа и държавния бюджет по програмата за енергийна ефективност са обновени едва около 1000 сгради. Други над 2 хил. сгради чакат финансиране от Европейския съюз за довършване на дейностите и може би още толкова с готови документи. И като следствие на всичко това парите, които ще дойдат по тази програма, са на практика вече усвоени.

Друг основен проблем, който е във фокуса на промените, е 

проблемът с вземане на решения 

от общите събрания на етажните собствености. Първото от "добрите" предложения е намаляването на процента на кворума за провеждане на общото събрание от 67% на 50% от идеалните части на етажните собствености. Към момента това наистина е основен проблем.

Първата причина за това е, че над 10% от апартаментите на многофамилните жилища са празни, което прави почти невъзможно провеждането на общо събрание с необходимия кворум за вземането на каквито и да е "важни" решения, изискващи наличието на подобен кворум. Тези 10% празни апартаменти в мнозинството от случаите са 15-17% от идеалните части на сградите, което допълнително утежнява вземането на решения от общото събрание.

Това е обаче едната страна на медала. В обосновката си от МРРБ са записали, че това предложение е свързано с реформа, водеща до "разрешаване на пречките в инвестициите за енергийна ефективност в многофамилните жилищни сгради чрез улесняване вземането на решения от собствениците на самостоятелни обекти и създаване на възможност за откриване на банкова сметка на името на етажната собственост за събиране на средствата за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост, която да улесни кандидатстването по колективни кредити". 

И тук нещата стават грозни

Ако намаляваш кворума, само за да улесниш кандидатстването за колективни кредити, е пълно безумие и ще доведе по-скоро до поредния "неработещ закон", с каквито е пълно нашето законодателство. Липсата на пълно мнозинство по подобни теми означава, че малко над 50% от събранието може да взема такова решение зад гърба, или въпреки несъгласието, на другата част от живущите. От правна гледна точка по-голямо недомислие рядко се среща.

В продължение на реформата, подпомагаща по-лесното провеждане на общо събрание, на някого е дошла идеята, че това може да се случи и неприсъствено, чрез онлайн връзка през някоя от платформите за онлайн срещи. Този някой явно не е провеждал или присъствал на общи събрания, за да си помисли, че това е практически приложимо. Всеки, който е гледал подобна практика в Народното събрание, или още повече, на заседание на Комисията за енергийно и водно регулиране, разбира пародията, която ще се получи. А тези две институции притежават неограничени финансови възможности.

Друго необичайно предложение за промяна в ЗУЕС е лицата, пребиваващи в блока до 30 дни в годината, да заплащат разходите за "управление и поддръжка на общите части", както всички останали. Това не засяга децата до 6-годишна възраст. Предложението е добро, тъй като тези разходи са непрекъснати по своята същност (за осветление, асансьор, чистачка и т.н.). Всеки собственик, който инцидентно през годината посещава своята собственост (още повече, ако е на висок етаж на блока), очаква сградата да е с работещ асансьор, осветена и чиста.

Явно липсата на стимул в етажните собствености да има кандидати за дейността по управление е довела до последващото предложение - задължително да бъде осигурено заплащане на председателя на управителния съвет и на председателя на контролния съвет (контрольора). В тази връзка дори е предвидено да бъдат разделени разходите за управление и поддръжка на общите части на две отделни самостоятелни пера. Към момента този въпрос се решаваше от общото събрание. Отделянето на двата вида разход ще доведе по-скоро до 

раздор сред собствениците 

ако част от тях откажат да заплащат разхода "за управление", а заплащат само разходите "за поддръжка". Разбира се е предвидено, ако етажната собственост е наела фирма за тези дейности, общото събрание да гласува да не бъдат изплащани възнаграждения на управителните органи.

Предвидена е и санкция за собственик или ползвател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задълженията си да се впише в домовата книга. Той се наказва с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице. Това е справедливо и едва ли има собственик или обитател, който да е против.

Като цяло предложенията за промени в ЗУЕС изглеждат на пръв поглед добри, но крайно недомислени. Повечето от тях са или тълкувателни, или утежняващи процесите по управлението и поддържането на етажните собствености. Голяма част по-скоро ще доведат до напрежение в междусъседската общност.

Етажните собствености са едно семейство в по-разширен вариант и единственото нещо, което може да попречи на управлението му, е липсата на разбирателство. Като във всяко семейство.

Икономически живот, със съкращения

Последвайте или харесайте в-к "ДУМА" във ФЕЙСБУК   --> ТУК <--

Споделяйте нашите публикации.