06 Август 2020четвъртък00:36 ч.

На фокус

Не се вижда краят на съседските войни

60% от българите живеят в режим на етажна собственост

/ брой: 238

автор:Евгени Гаврилов

visibility 1663

Темата за етажната собственост и управлението на сгради на всекидневно битово равнище се свързва предимно със скандали във входа и неразбирателство между съседите, когато трябва да се събират средства или да се извършват спешни ремонти. Понякога решаването на проблемите стига и до юмручното право. Вече не са рядкост и професионалните домоуправители. И понеже няма ясни критерии кой и как да извършва тази дейност, не е изключена възможността да се натъкнеш на некомпетентни и недобросъвестни хора и фирми, предлагащи тази услуга. Затова е очевидният хаос около нас, когато говорим за управление на етажна собственост и отрицателните емоции, които предизвиква тази тема. Хаосът се вижда и във влошените отношения между съсобствениците, и от състоянието на сградния фонд - необитаеми жилища, рушащи се и опасни сградни фасади.

Затова десет години след приемането му Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) отива на основен ремонт. Просто в момента, в сегашния му вид, той е безполезен, защото на практика не работи. В него не са разписани конкретните задължения на собствениците на имоти, уж задължителните домови книги рядко се водят, част от жилищните входове са без управителни съвети, а контролните функции на общините са забравени.  

Този път МРРБ обърна посоката 

Вместо да подложи на обществено обсъждане промени в закона, писани от експерти, от пролетта в търсене на обществена подкрепа се събират предложения за промени в законодателството от всички заинтересувани страни. Защото по данни на МРРБ над 60% от българите живеят в режим на етажна собственост. Над 45 000 сгради са в лошо техническо състояние и имат нужда от обновяване. До момента в министерството са постъпили над 700 предложения във връзка с този закон. Дискусията и сега е отворена, тъй като проектът все още не е внесен в парламента, твърди Гергана Благиева, директор на дирекция "Жилищна политика" в МРРБ, без да уточнява кога се очаква проектът да бъде предложен на депутатите. През есента на шестата конференция на Националното сдружение "Недвижим имоти" (НСНИ) Inspire to Higher тя обясни, че в МРРБ са формирани три работни групи по закона, които разглеждат конкретните предложения  - за оперативното управление на етажната собственост, за професионалното управление и за т.нар. затворени комплекси.

"Много от предложените идеи са свързани с това задълженията да не се водят на собственика на имота, а на самия имот. Така, когато дадено задължение по такса "Ремонт и обновяване", гласувана от общото събрание на входа, не се погаси, домоуправителят ще може да даде информация към общината и таксите ще се събират от нея", пояснява Благиева. За целта обаче е необходима промяна в Закона за местните данъци и такси. Така реално, ако не си платите таксата за входа, домоуправителят ще може да подаде искане към общинските власти и чрез частен съдебен изпълнител ще ви бъдат взети, независимо дали искате, или не. Друго важно предложение е в ЗУЕС да бъдат разписани подробно задълженията на собствениците, които отсъстват за дълго и не са уведомили домоуправителя къде могат да бъдат намерени, за да се събере необходимата такса.

Когато се купува имот 

в него е включен и процент от общите части, което означава, че собственикът има задължение да се грижи и за тях. Според новите правила, които предстои да бъдат приети, такси за ремонт ще трябва да плащат и тези собственици, които отсъстват от страната. Проблемът е доста сериозен, защото у нас има около 1 млн. пустеещи жилища. А за поддръжката на сградите се товарят само постоянно живеещите в тях. Предвижда се обаче да има и справедливо разпределение на таксите. Сега за асансьор обикновено плащат и живеещите на първите етажи, въпреки че не ги ползват, а собствениците на имоти на последните етажи в немалко случаи поемат сами разходите за ремонт на покрива, въпреки че по закон тези разходи се делят между всички във входа. "С промените в закона ще търсим ефективен механизъм за по-справедливо разпределение на таксите", обещава Благиева. В МРРБ ще обмислят и идеята таксите да се събират по банков път, а не от врата на врата. Домовата книга задължително ще се регистрира в общината. От собствениците ще се изисква да попълват декларация за това кой е собственик, кой е ползвател и кой е наемател на имота, както и какви животни се гледат в него. Защото домови книги не се водят или пък се водят неправилно, а домовата книга е легитимацията на етажната собственост. 

От Асоциацията за регулиране на отношенията в етажната собственост също са на мнение, че законът спешно трябва да се регулира. В момента дори нарушенията на правилника за вътрешен ред преминават през дълга процедура, за да стигнат до глоба. Противоречия, възникващи в етажната собственост, трябва да се регулират и решават от външни и безпристрастни структури, каквато е местната власт. Да се разчита само на съдебни процедури е скъпо и неефективно и затова домоуправителите рядко прибягват до събиране на такси през съда. Самото вземане на решения от общите събрания трябва да подлежи на контрол, защото процедурата по атакуване на незаконосъобразни решения е сложна и ако не бъде започната в 30-дневен срок, предполага още повече усложнения, твърдят от асоциацията.

Според нея от промените в закона трябва да стане категорично ясно, че всеки, съгласил се да живее в такъв вид собственост, е 

зависим от останалите 

и има не само своите права, но и задължения, неизпълнението на които води до накърняване на правата и интересите на другите собственици. Спорно е обаче дали всичките тези промени ще намалят междусъседските войни.

Много е важно да се създадат правила къде например се съхранява документацията от общите събрания; какво се случва, ако председателят на етажна собственост спре дейността си и унищожи документацията; какво се случва със събраните средства. Управлението на етажната собственост е вид местно самоуправление, което, за разлика от местната власт, не подлежи на контрол нито по отношение на взетите решения (само по съдебен път), нито по събирането и разходването на финансовите средства, което от своя страна води до грешки, злоупотреби и недоверие, е позицията на асоциацията.

За жилищните комплекси от затворен тип ще бъде регламентиран специфичен режим за управление. Преди това обаче предстои да се изяснят критериите кои сгради попадат под това понятие. "В момента съдебната практика изобилства от съдебни спорове дали даден комплекс е от затворен тип", каза Гергана Благиева.

Обмисля се да бъде въведено задължително професионално управление за комплексите от затворен тип и да се създаде механизъм договорите за управление да се вписват, както и механизъм да се проследи дали това се е случило. Друга идея е да бъде въведен максимален срок за управление от страна на инвеститора (ако е регистрирал своя фирма за професионално управление или е наел такава). След изтичането му собствениците да имат възможност да продължат договора с инвеститора или да наемат друга фирма.

Професионалните домоуправители в регистър

Около 100 фирми предлагат услугата "професионален домоуправител" и всички те не подлежат на регулация заради пропуск в закона. По данни на асоциацията на дружествата, управляващи етажната собственост, в този сектор оборотът е над 50 млн. лв., а услугата се ползва в София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Благоевград и Велико Търново. В тези градове около 15% от многофамилните жилища, или общо 7000 сгради се управляват от професионални домоуправители. За да се внесе ред в сектора, от МРРБ предлагат да има публичен регистър на професионалните домоуправители. Вписаните в него трябва да притежават документ за изкарани квалификационни курсове. Така ще се дава гаранция, че професионалните домоуправители знаят как се управлява собственост. При сигнали за недобросъвестност ще бъдат отписвани от регистъра. За домоуправителите, които се избират от общото събрание, пък ще се изготви наръчник, в който да бъде описана нормативната уредба, която трябва да познават, както и с кои институции да работят. Идеята не е да се създаде бизнес на професионалните домоуправители, каквито твърдения се появяват, а да се регулира секторът и да има яснота какви са задълженията на собствениците. 

БТПП: Икономическата криза се задълбочава

автор:Дума

visibility 43

/ брой: 149

Експерт: Внасяме огромни количества палмово масло

автор:Дума

visibility 44

/ брой: 149

Близо 50% от парите за безлихвените заеми са договорени

автор:Дума

visibility 42

/ брой: 149

Четири пъти повече сигнали за пилешко със салмонела

автор:Дума

visibility 43

/ брой: 149

Мощен взрив помете ливанската столица

автор:Дума

visibility 62

/ брой: 149

Сърбия си пази небето с китайски ракети

автор:Дума

visibility 69

/ брой: 149

ЕК е против затварянето на вътрешните граници

автор:Дума

visibility 70

/ брой: 149

Китай е против ескалация на отношенията със САЩ

автор:Дума

visibility 72

/ брой: 149

Конференцията на крадците

автор:Христо Георгиев

visibility 179

/ брой: 149

Вдъхновителят на българската идея

автор:Дума

visibility 122

/ брой: 149

Как да излекуваме политическата система

visibility 172

/ брой: 149

Датата

автор:Дума

visibility 90

/ брой: 149

 

Използвайки този сайт Вие приемате, че използваме „бисквитки", които ни помагат за подобряване на преживяването на потребителите, за персонализиране на съдържанието и рекламите, и за анализ на посещаемостта. За повече информация можете да прочетете нашата политика за бисквитките и политиката ни за поверителност.

ПРИЕМАМ