Надува ли се нов имотен балон

В последния си доклад от края на миналата година Европейската комисия предупреди за риск от нов балон на имотния пазар у нас. Недвижимостите поскъпват в 25 от страните членки, но в България темпът на нарастване на цените превишава допустимия праг. Това, което притеснява Европейската комисия, е двуцифреният ръст в цените на имотите в последните две години.
През 2016 г. недвижимостите у нас, най-вече в големите градове, са поскъпнали с около 12%, като през миналата година  възходът на цените продължи. Комбинацията от ниски лихви по кредитите и по-високи заплати в големите градове съживи имотния пазар, но и бързо вдигна цените с близо 25% за две години. Над 1000 евро за квадратен метър е средната продажна цена на апартаментите в София. Смущаващото обаче е, че се появяват и оферти за космическите 3000 евро на квадрат.

Рискове

Според финансисти подобни цени са рискови. Основният сегмент, който първи ще бъде застрашен от прегряване, е жилищният пазар. Съчетанието от ниски лихви и високи цени създава определен риск, защото невинаги съответната инвестиция може да се оправдае, коментира изпълнителният директор на Пощенска банка Асен Ягодин. В момента цените на недвижимите имоти в България имат ненормално увеличение от 15-20% за кратък период, което е тревожно, твърди председателят на Асоциацията на банките в България Петър Андронов. Поради засиленото теглене на ипотечни кредити, свързано с повишението на цените на имотите най-вече в големите градове, наскоро БНБ предупреди банките в страната да внимават при отпускането на заеми. Никой не иска да се повтори сценарият от средата на миналото десетилетие, когато имаше бум на кредитирането заради цените на недвижимите имоти, казва Андронов.
По думите му скоро лихвените проценти по кредитите ще започнат да се качват. Тази тенденция вече се забелязвала в САЩ и според Андронов Европа чака инфлацията да скочи до 2% и тогава лихвите и в Европа ще тръгнат нагоре. В САЩ покачването на лихвите започна миналата година. Следващата година Европейската централна банка ще започне да покачва лихвите, предупреждава банкерът.
Представители на бизнеса с недвижими имоти също смятат, че цените у нас са скочили с бърз темп, но нямат опасения, че може да се повтори кризата отпреди десет години. Според тях, ако нарастването на лихвите се покачи плавно, това ще се отрази плавно и в цените на жилищата.

Концентрация

Като цяло строителството на жилищни сгради остава концентрирано в южните и югоизточните райони на София, където през последните години бяха сключени и по-значими сделки за придобиване на парцели. Интересът е основно към по-големи незастроени райони и стари промишлени зони в тази част на града, които с развитието на метрото и инфраструктурата са на път коренно да променят облика си, коментира Пламен Бачев, мениджър "Консултиране и оценки" в Cushman & Wakefield Forton.
Изводите на компанията са направени на базата на анализ на над 270 проекта на етап строеж, проект или инвестиционно намерение, с обща разгъната застроена площ от над 2,5 млн. кв. м. Само площите в строеж са над 1 млн. кв. м. Разглеждани са сгради от над 3000 кв. м.
 Бавното покачване на цените на имотите в София и някои от големите градове продължава и в началото на тази година. Но в тази тенденция няма нищо притеснително, тъй като тя отговаря на обективни пазарни условия, по-високи доходи, по-добър жизнен стандарт, по-високи изисквания, по-добре изградена инфраструктура, по-ниски лихви по ипотечното кредитиране, по-добро ново строителство. Вярно е, че София не е България", но е вярно, че "първо в София, после и в други български градове. Очакванията са и в Пловдив, и във Варна да сме свидетели на подобен тренд, коментира мениджърът на imoti.net Снежана Стойчева.
 
Тенденция

Показател за прегряване на пазара е тенденцията, при която темпът на нарастване на цените на имотите съществено изпреварва темповете в ръста на доходите. В подобна ситуация логичното е цените да станат непосилни за все повече потребители и постепенно да започнат да спадат. Това разминаване между доходи и цени по принцип се компенсира с нови кредити. Това е една фуния, в чийто край по правило наднича криза. Колкото бумът е по-голям, толкова кризата е по-тежка. Факт е, че тази година е доста плодоносна за недвижимите имоти у нас. При очакван ръст на икономиката от 4% и нагоре и за тази година перспективите пред сектора са добри. Въпреки това трябва да си имаме и едно наум, защото, както показва близката история, когато пазарът на имоти е най-цъфтящ, идват и най-черните облаци.




София на 19-о място в света по ръст на цените

През 2017 г. София е заела 19-о място сред 150 града в света по ръст на цените на жилищата с увеличение от 11,3%, показва индексът на консултантската компания Knigt Frank. Цените на жилищата в българската столица растат по-бързо, отколкото в Букурещ, който заема 36-о място с ръст от 8%, Истанбул (42-ро място и ръст от 7%), Загреб (76-о място и ръст от 4,4%) и Любляна (77-о място и ръст от 4,4%). Единственият град в Централна и Източна Европа с по-голямо увеличение на цените на жилищата от София е Будапеща, която заема 6-о място с ръст от 15,5%. Както е известно, България зае 9-о място от 59 жилищни пазара в света по ръст на цените на жилищата през последните три месеца на 2017 г. в индекса на Knight Frank, публикуван в началото на март.
Средното увеличение на цените на имотите в градовете, включени в последния индекс, е стигнало 4,5% през 2017 г., което представлява спад спрямо ръста от 7% година по-рано. Берлин е градът с най-бърз растеж на цените на жилищата в света - 20,5%, следван от Измир с 18,5% и Рейкявик с 16,6%. В топ десет попадат още Ванкувър, Хонконг, Будапеща, Хамбург, Мюнхен, Ротердам и Франкфурт. Преди София са още Хоубарт, Сиатъл, Амстердам, Дъблин, Сурат, Утрехт, Хамилтън и Ахмедабад. Десетте града в дъното на индекса са Абу Даби, където цените са намалели с 9,1%, Лима (-8,4%), Торино (-8,3%), Делхи (-7,2%), Дарвин (-6,3%), Генуа (-6,2%), Киев (-5,1%), Палермо (-4,6%), Рио де Жанейро (-4,4%) и Дубай (-3,8%).



957 млн. евро са инвестирани в индустриални и офис площи

Пазарът на индустриални и офис площи отбеляза рекорд през 2017 г., като общият обем на продажбите по данни на Colliers е достигнал 957 млн. евро за първи път през последните десет години. Пазарът на офисни площи също е имал рекордна 2017 г., като общият обем на усвоените площи надхвърля 200 хил. кв. м . Това представлява годишен растеж от 55%. Сегментът не е постигал такъв ръст от десет години.
IT и аутсорсинг компаниите са били основните двигатели на търсенето в последните няколко години. Приносът на аутсорсинг сектора е очевиден с дела му от 53% при сделките с офис площи през втората половина на миналата година. Пазарът на индустриални и логистични площи може да се развие, повлиян до голяма степен от разрастването на автомобилния сектор. Държавните индустриални зони вероятно ще се радват на нарастваща популярност благодарение на стратегическата си локация, бърз достъп до големи пътни артерии и техническа инфраструктура. Изграждането на спекулативни площи също ще продължи, като се очаква 55 хил. кв. м да бъдат завършени през 2018 г.



"Иван Вазов" е най-скъпият квартал в столицата


Най-скъпите квартали на столицата по данни на imoti.net са "Иван Вазов" със средна цена от 1850 евро на кв. м, Оборище -  1700 евро/кв. м, "Изток", "Изгрев", "Лозенец", "Младост-1а", "Център" и "Яворов" - по 1500 евро/кв. м. При сравнение с офертите от предишния имотен бум през 2008 г. се открива доста сериозна близост в средните цени на тези райони с изключение на "Изгрев", където цената е била 1100 евро/кв. м, и "Младост-1а" - с цена 1050 евро/кв. м. Тези два предпочитани днес района са поскъпнали с 25% спрямо пика на имотните цени през 2008 г.
Най-евтините квартали в София са "Малашевци", "Люлин-9", "Захарна фабрика", "Обеля" - с цени под 700 евро/кв. м, както и "Толстой" и "Свобода" - с малко над 800 евро/кв. м. Тези цени са далеч под максимално достигнатите през 2008 г. - с 25-30% по-надолу, и няма изгледи да ги приближат, защото продължават да не предлагат нищо атрактивно за купувачите.