Плахи мерки на БНБ срещу кредитния бум

Обявените от БНБ мерки за ограничаване на жилищното кредитиране няма да доведат до особена промяна в нагласите на търговските банки и техните клиенти. Това е мнението на експерти по повод решението на Централната банка от миналата седмица да обяви три дисциплиниращи нови условия, които би трябвало да охладят кредитния бум. Според тях от 1 октомври търговските банки няма да могат да отпускат ипотечни заеми за повече от 85% от стойността на имота, служещ за обезпечение. Освен това погасителната вноска по заема не може да е по-голяма от 50% от месечния доход на кредитополучателя, а срокът на заем за покупка на жилище няма да може да надхвърля 30 години.

Златното правило и досега е било до 20-30% от дохода да отива по вноска за ипотечен кредит, а не 50%, твърди Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти. Той посочи, че при по-нисък процент на размера на месечната вноска спрямо дохода ще могат да теглят само хора, които имат навик да спестяват и имат възможност за самоучастие. От друга страна хората с по-ниски доходи ще отпаднат от пазара, защото няма да могат да покрият критериите. "За банките това ще е благоприятно, защото в момента имат много пари в брой, но в бъдеще това ще се промени. Рано или късно лихвите по кредитите ще тръгнат плавно нагоре. Банките трябва да са готови да преоценят своите имоти", смята специалистът.
Икономистът Красен Станчев също е на мнение, че мерките на БНБ срещу бума на кредитирането не са достатъчни да охладят инфлацията, която е много важна за влизането ни в еврозоната. "Ръстът на цените на жилищата е в пъти по-голям от този на инфлацията, но е сравним с този на заплатите. Към 17-18% е увеличението на възнагражденията през миналата година. Когато България влезе в еврозоната, минималните задължителни резерви ще паднат драстично, което ще освободи още пари на банките", коментира Станчев.

Очаквано

Намесата на БНБ с тези мерки очаквана, коментира Лъчезар Богданов от ИПИ.
Към края на юли отчитаме нови рекорди в кредитирането: жилищният кредит за пореден месец ускорява растежа си и достига 25,1% на годишна база. Само за месеца новоотпуснатите ипотечни кредити надхвърлят 696 млн. лева, без да отчитаме предоговорените и рефинансираните стари кредити. За последните 12 месеца новоотпуснатите кредити са за близо 7 млрд. лева, а само за последните 6 месеца са повече, отколкото за цялата 2021 година. Лихвите остават на безпрецедентно ниски нива - 2,53%. Жилищният пазар и строителството във все по-голяма степен изглеждат заложник на решенията и стратегиите на банките, коментира Богданов.
Според него ерано да се каже дали новите условия ще имат бърз и чувствителен ефект. На пръв поглед те изглеждат относително меки, а представители на много от големите търговски банки твърдят, че и към момента те следват дори по-стриктни вътрешни ограничения. Въпреки това, по данни на БНБ към през първото тримесечие на 2024 г. при 6,3% от новоотпуснатите кредити размерът надхвърля 90% от стойността на обезпечението, а при още 27,6% – 80% от стойността на обезпечението. Същевременно, при 22,8% от кредитите разходите по обслужването надхвърлят 50% от дохода, а при други 22,6% от кредитите – 40% от дохода. Над 30 години пък имат матуритет 6% от новоотпуснатите кредити. Всичко това показва, че все пак има банки, които в немалък дял от случаите прилагат по-леки изисквания, и съответно тези практики ще бъдат засегнати от ограниченията на БНБ.

Изобретателност

Освен това не трябва да изключваме и потенциала за „изобретателност“ и съответно манипулацията на договорните отношения, така че „на хартия“ даден кредит да отговаря на условията, но в действителност да е по-рисков. Заедно с това изискването се отнася само до жилищния кредит, вместо да се разглежда общата задлъжнялост на кредитополучателя, включително по кредити за потребление, автомобили, мобилни телефони и др. Отделно, практика в други страни е да се „стресира“ оценката на размера на разходите за обслужване – например, като се изчисли вноската при 2 или 3 пункта по-висока лихва – и тогава да се съотнесе тежестта й към нетния доход на домакинството. Така или иначе, в следващите месеци данните ще покажат доколко и как мерките влияят на пазара, коментира Богданов.
„За да тръгнем да си купуваме жилище за 150 хил. евро, трябва да имаме 70 хил. лв. налични и можем да изтеглим останалите 255 хил. лв. като кредит“, обяснява кредитният експерт Тихомир Тошев.
„Ако можем да обобщим тези изисквания, те са хората да не взимат ипотечни кредити на ръба на възможностите си. Това означава да има буфери във финансите на самия кредитополучател, които при влошаване на ситуацията да могат да покрият вноски по кредит", коментира банкерът Левон Хампарцумян.
Колко са реални цените на имотите? Според Хампарцумян реални са тези цени, които купувачите плащат, подкрепени от банките. „Това, което може да се случи от тези действия на БНБ, е незначително охлаждане на ентузиазма на пазара, но не много", допълни той.

Сметки

Новите мерки на БНБ за затягане на стандартите при отпускането на жилищни заеми на потребителите имат сравнително слаб шанс да ограничат кредитната експанзия. Причините са основно две. Първо, БНБ няма особен инструментариум да проверява в реално време дали докладваното от банките изпълнение на показателите отговаря на действителността. Второ, въведените ограничения са твърде хлабави спрямо реалното състояние на пазара, за да са ефективни, както се вижда от анализ на самата БНБ отпреди 3-4 месеца. Грубите сметки показват, че в най-добрия случай едва около 20% от новоотпуснатите жилищни заеми биха били засегнати от лимитите за обезпеченията и доходите на хората, а третата въведена мярка - за срока на заемите, на практика няма да има почти никакъв ефект.
Извън актуалната статистика за състоянието на пазара, най-сериозният практически въпрос около прилагането на мерките е как БНБ ще проверява в реално време доколко отчетите на банките отговарят на действителността и дали новите мерки няма да се заобикалят. Например как ще се гарантира, че оценката на имота, който служи за обезпечение, не е завишена умишлено, за да се отпусне по-голям кредит? Същото важи и за проверката на доходите на гражданите. Как БНБ ще проверява тези данни, при положение че няма директен достъп до системите на Националната агенция за приходите? Всичко това предполага насочването на значителен ресурс от страна на "Банков надзор" за верифициране на докладите на всичките 17 банки и 6 клона, които работят у нас.

Поне 500 млн. лв. по-малко заеми
 
Месечната вноска  на кредит от 200 000 лв. за 30 години е 830 лв., което означава, че шанс за разглеждане на молби имат кандидати с доход поне 1800 лв., изчислиха експерти. Това обаче е първата стъпка, тъй като те могат да не го получат, ако имотът, който се предлага като залог, не получи оценка за поне 170 000 и кандидатът не разполага с 30 000 лв. собствени средства. Прогнозите са за вдигане на отказите с още поне 5%, което ще намали натиска за заеми с поне 500 млн. лв. Статистиката на БНБ показва, че в масовия случай парите, взети от банката, покриват около 80% от стойността на имота, но имало и случаи, при които се стига до над 90%. Това означава, че от следващия месец няма да има възможност да се ползва минимално собствено финансиране. Част от банките вече оценяват не само съотношението на дохода спрямо вноската да е две към едно, но проучват и броя на членовете на домакинството, които зависят от този доход, както и бъдещи разходи. Освен това се взема предвид колко дълго кандидатът работи на текущата си работа, какви са прогнозите за развитие на сектора, както и данните за общата безработица и за инфлацията за пет години напред.
В момента средната продължителност на изтеглените ипотечни заеми е стигнала 25,2 г. Основната причина е поскъпването на жилищата. Тъй като този срок е под летвата, която поставя БНБ, влиянието на този критерий засега ще бъде косвено - през по-високи месечни вноски и оттам към по-висок изискуем доход.