Прогресивният данък върху жилищата е идея с потенциал, но зависи как ще се приложи

Тодор Беленски


Дебатът около идеята за прогресивно облагане на второ, трето и следващи жилища в България се развива по познат сценарий. 
Още преди да има публикуван подробен законопроект, се появиха предупреждения от десни икономисти за срив на пазара, драматично поскъпване на наемите, загуби за общините, отлив на инвестиции и удар върху строителството. Проблемът е, че голяма част от тези твърдения се представят като безспорни икономически закономерности, въпреки че международният опит показва значително по-сложна картина.
На първо място трябва да се отбележи, че идеята за по-високо облагане на множество жилищни имоти не е нито нова, нито радикална. Тя съществува в различни форми в редица развити държави. Франция от десетилетия прави разграничение между основно и второ жилище. В редица френски общини, особено в райони с жилищен недостиг, се прилагат допълнителни данъчни тежести върху вторите и необитаваните жилища. Логиката е проста - когато голяма част от жилищния фонд се използва като инвестиционен актив, а не за постоянно обитаване, това създава натиск върху цените и ограничава достъпа до жилище за местното население.
Интересното е, че Франция не е преживяла нито срив на пазара на недвижими имоти, нито колапс на строителния сектор вследствие на тези политики. Напротив, страната остава една от най-развитите европейски икономики с активен пазар на недвижими имоти и значително по-високи данъци върху собствеността от българските. 
Ако твърдението, че подобни данъци автоматично унищожават пазара, беше вярно, Франция отдавна би трябвало да служи като предупреждение. Вместо това тя продължава да бъде пример за функциониращ пазар, който просто използва данъчната система за постигане на определени обществени цели.
Подобни примери могат да бъдат намерени и извън Европа. Ванкувър се превърна в една от най-известните лаборатории за подобни политики. Канадският град въведе специален данък върху празните жилища след години на стремително покачване на цените и недостиг на достъпни жилища.
Целта не беше да се накажат инвеститорите, а да се създаде стимул жилищата действително да бъдат използвани. Последвалите анализи показаха, че броят на необитаваните жилища намалява, част от тях се връщат на пазара за наеми, а местните власти генерират допълнителни приходи. Не се наблюдава нито срив в строителството, нито масово изтегляне на капитали от сектора.
Следващия голям мит в българския дебат е,  че е всяка допълнителна данъчна тежест неизбежно се прехвърля върху крайния потребител. Това твърдение противоречи на едни от най-базовите принципи на икономическата теория. Реалното разпределение на данъчната тежест зависи от пазарната структура, от еластичността на търсенето и предлагането, както и от конкурентната среда. 
Ако един собственик има апартамент в квартал, в който има десетки аналогични свободни жилища, възможността му да повиши наема не е безкрайна. Ако наемателите могат лесно да изберат друг имот, част от данъчната тежест остава за самия собственик. Именно затова в икономиката не съществува сериозен консенсус, че 100% от подобен данък винаги се прехвърля върху наемателите. Проблемът тук отново идва от алчността на собствениците, а не от заложените принципи.
Друг мит е, че прогресивното облагане неизбежно ще доведе до намаляване на жилищния фонд и до по-малко жилища за живеене. 
Всъщност целта на подобни политики е точно обратната. 
Когато притежаването на множество жилища стане по-скъпо, собствениците са стимулирани да използват по-ефективно имотите си  - чрез отдаване под наем, продажба или реално обитаване. Това не означава, че на пазара изведнъж ще се появят десетки хиляди нови жилища, но твърдението, че резултатът непременно ще бъде отрицателен, няма сериозна емпирична подкрепа.
Често се посочва и аргументът, че българските граждани нямат алтернативи за инвестиране и затова държавата наказва именно дребния инвеститор. В този аргумент има рационално зърно. Българският капиталов пазар действително е слабо развит, ликвидността е ограничена, а инвестиционната култура остава ниска. Именно поради това огромна част от спестяванията се насочват към недвижими имоти. Но тук възниква един по-дълбок въпрос. Трябва ли данъчната политика да насърчава концентрацията на спестяванията в един актив, или да създава по-балансирана среда? Защото прекомерната зависимост на икономиката от пазара на недвижими имоти също носи рискове. 
Испания и Ирландия преди кризата от 2008 г. са класически примери за това как дългогодишното насочване на огромни ресурси към строителството и имотите може да създаде сериозни икономически дисбаланси. 
Аргументът за общинските бюджети също заслужава по-внимателен анализ. Безспорно е вярно, че в София и в редица други големи общини приходите от данъци върху имотните сделки представляват важен източник на средства. Но от това не следва автоматично, че прогресивното облагане ще намали общинските приходи. За да бъде доказана подобна теза, трябва да се покаже, че евентуалният спад на сделките ще бъде по-голям от увеличението на приходите от самия данък. Това изисква сериозно моделиране и конкретни разчети. Без тях твърдението остава предположение, а не икономически факт.
Всъщност именно тук се намира най-силната критика към предложението. Не в твърденията за неизбежен колапс, а в липсата на достатъчно подробна оценка на въздействието. В развитите държави подобни промени обикновено се придружават от прогнози за приходите, оценка на влиянието върху цените, анализ на въздействието върху наемния пазар и сценарии за поведението на собствениците.
 ългарският дебат засега страда от дефицит именно на такива данни.
Когато разгледаме международния опит, става ясно, че реалността е далеч по-нюансирана от лозунгите. Няма доказателства, че прогресивното облагане на втори и трети жилища автоматично води до срив на пазара. Няма доказателства, че цялата данъчна тежест винаги се прехвърля върху наемателите. Няма доказателства, че строителството непременно ще се свие драматично. Но също така няма доказателства, че подобна мярка сама по себе си ще реши проблема с достъпността на жилищата.
Истинският въпрос не е дали данъкът е „за“ или „против“ инвеститорите. Истинският въпрос е каква структура на пазара е нужна на българското общество. Ако целта е да се насърчава натрупването на жилища като инвестиционен актив, сегашният модел до голяма степен работи.
Ако целта обаче е е да се ограничи част от спекулативното търсене и да се увеличи ролята на жилището като място за живеене, тогава прогресивното облагане е инструмент, който вече се използва в много развити държави. 
Дали ще бъде успешен и в България зависи не от идеологически лозунги, а от конкретния му дизайн, размера на ставките, обхвата на изключенията и качеството на предварителния анализ.