След миналогодишните рекорди: Цените на имотите стигнаха своя Еверест

Ако в началото на 2022 г. цените на имотите започнаха да катерят невиждани дотогава върхове, година по-късно те вече стигнаха своя "Еверест". Големите скокове остават в миналото, а 2023 г. започна спокойно и вещае успокояване на цените на жилищата. 

"Малко вероятно е обаче да последва рязък спад, въпреки че броят на сделките намалява и част от купувачите се отдръпват от пазара", прогнозира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". 

Според Тенекеджиева понижение на цените е вероятно да има, но е трудно да се прогнозира кога и с колко. Погрешни са очакванията, че поевтиняването ще дойде веднага след намаляването на сделките. Данните на "Адрес" сочат, че имотите в София са поскъпнали с 25% спрямо 2021 г. В Пловдив този процент е 17%, а във Варна - над 30%. Необичайният ръст в морската столица се дължи на факта, че това е единственият град без спад в броя на сделките през 2022 г. Освен това там постепенно ваканционните се превръщат в жилищни райони.

Сделки

За разлика от Варна, броят на сделките в София е намалял за година между 15-20%. Оттеглят се купувачи, които са с доходи близки до средната работна заплата, нямат достатъчно средства за самоучастие или пък изчакват цените да паднат. Това се дължи главно на несигурността около лихвените проценти, на инфлацията и цялостното поскъпване на живота. Освен това изискванията към клиентите се увеличават и е много вероятно банките да спрат да отпускат кредити на почти всеки кандидатствал, както бе през последните години. "Моят съвет е сега да купуват хората със спестявания и тези, които наистина имат нужда от покупката на жилище. Купувачите трябва да разполагат с поне 20% от сумата на имота", коментира Тенекеджиева.  

Пазарът в момента е застинал, като всеки иска да разбере как ще се развие ситуацията с лихвите. В момента продават тези, които имат нужда от пари или искат да сменят местожителството си, но и тези, които са купили имоти със спекулативна цел. Именно сега те могат да извлекат максимума от инвестицията си.

Онези, които изчакват цените да паднат, не бива да забравят, че отлагането на подобна покупка ще доведе и до продължаващо "изяждане" на доходите им.  Купувачите са предимно хора със спестявания, които искат да ги вложат в имот, тъй като смятат, че така ще запазят парите си от инфлацията. Има и такива, които имат наистина нужда от собствено жилище. 

От началото на тази година се наблюдава и ръст в корекциите на цените. Така един имот може да бъде спазарен с около 5000 евро по-малко. Освен това купувачите взимат по-бързо решенията си да купуват и не се чудят много. С пари в брой продължават да се сключват повечето сделки у нас, сочат още данните на компаниите за недвижими имоти. 

Средно 45% от всички покупки през годината са без външно финансиране. Най-често срещаният размер на кредита пък е този, покриващ между 81% и 100% от стойността на имота - близо 20% от сделките са реализирани с такъв заем.

Баланс

Вече има баланс между търсенето и предлагането. 

"Ако през 2019 г. за един имот имаше трима купувачи, сега за един имот има само един", твърди Тенекеджиева. 

Според нея тези, които са решили да финансират сделка с кредит, е добре да имат предвид евентуално увеличение на вноската в размер на 3-4%, но само в случай че лихвите продължат да се увеличават. При пазара на наемите се забелязва раздвижване. Ако през последните години той бе в застой, тъй като купувачите предпочитаха да изплащат собствени жилища, то в момента несигурността ги кара да наемат имоти. Затова търсенето на жилища под наем се е увеличило с над 10% в края на 2022 г. Александър Бочев от Национално сдружение "Недвижими имоти" твърди, че в момента се спекулира с темата за спад на цените и продажбите. Той очаква пазарът на имоти да се стабилизира от средата на годината.

Големите градове 

Като нехомогенен може да се определи ръстът на цените в отделните квартали на столицата. В част от най-престижните райони като "Иван Вазов" и "Изток" имотите са поскъпнали с по-малко от 10%. Най-чувствително е увеличението на цените в квартали като "Обеля" и "Хаджи Димитър"-  над 40%. В "Изгрев", "Лозенец", Център, "Манастирски ливади" повишението е между 20% и 30%.

В Бургас се наблюдаваше умерен и устойчив пазар през цялата 2022 година. Този град беше в пряка конкуренция с Несебър, в който се отчете рекорден брой на сделките. Покупките в Бургас са със силна инвестиционна насоченост - 45% от всички са с тази цел. Преобладават сделките за двустайни жилища, а над 60% се реализират в рамките на един месец. Фактор на бургаския пазар е новото строителство, което особено динамично се развива в "Меден рудник" - един от най-достъпните квартали в големите областни градове в страната. Влияние върху новите проекти в града оказва и дефицитът на парцели.

През последните 10 години Пловдив претърпя изключително динамично икономическо развитие и ръст на доходите. Това доведе до повишаване в общия стандарт на града и сериозно развитие на жилищния пазар. Сделките там се сключват както от местни жители, така и от чуждестранни граждани и българи от чужбина. През 2022 г. пазарът в града под тепетата бе динамичен - в рамките на един месец се сключваха 73% от сделките. Тристайните жилища в Пловдив все още доминират над двустайните, а малко над 30% от покупките се реализират с кредит, покриващ между 81% и 100% от крайната стойност на сделката.