Интервю с Йоана Йотова – анализатор на имотния пазар и строителен предприемач
– Наблюдавате ли покупка „от страх“ преди еврото?
– Да, това потребителско поведение се забеляза. Хората винаги се страхуват преди настъпването на големи промени и това е напълно нормално. Тези промени могат да доведат след себе си различни проблеми за малкия и средния потребител и, за съжаление, през последния месец сме свидетели на немалко некоректни практики от страна на различни бизнеси. Но и това е сравнително очаквано.
Очаквам стабилизация на пазара до средата на 2026 г., когато неконтролираното покачване на цените на продукти и услуги ще спре.
– Купуват ли в момента повече крайни клиенти или инвеститори?
– Все по-често се забелязват купувачи с профил по-скоро на инвеститори, отколкото на крайни клиенти. Аудиторията става все по-финансово грамотна и осъзнава, че парите трябва да се инвестират, за да се увеличават.
А какъв по-добър актив за българите от имотите?
За разлика от други пазари, у нас е дълбоко заложено желанието за физическа сигурност чрез портфолио от имоти – нещо, което се обяснява и исторически.
– Балон ли е пазарът на жилищата или логичен резултат от търсене и недостиг?
– И двете. Засиленото търсене неминуемо води до балон, който в надценените райони е силно раздут. Но когато клиентите взимат информирани и осъзнати решения, този балон не може да им навреди. Все още има много добри сделки, стига човек да има стратегия и да влиза възможно най-рано в проекта.
– Как еврото ще повлияе на пазара, включително на продажбите „на зелено“?
– Еврото ще повлияе на целия пазар, не само на сделките „на зелено“. Основният ефект ще бъде привличането на чуждестранен капитал. За много инвеститори левът беше непозната валута, а еврото дава усещане за сигурност и стабилност. Това ще накара много от тях да погледнат на България като на по-зрял и предвидим пазар.
– Има ли риск доста проекти да бъдат замразени?
– В строителството такъв риск винаги съществува, особено при административни промени. Но ние, като предприемачи, сме длъжни да се адаптираме. Работата не може да спре – зад нея стоят заплати, семейства и отговорности.
– Ще доведе ли еврото до реално поскъпване или по-скоро до психологически ефект?
– В началото ефектът ще бъде психологически, но в дългосрочен план поскъпването е неизбежно. Не заради валутата, а защото животът като цяло поскъпва. Пренаселваното в големите градове няма да спре и това автоматично поддържа цените нагоре.
– Кои квартали в София остават най-сигурни за инвестиция?
– Всички квартали са сигурни, ако знаете какво търсите. София е ликвиден пазар – купувачи винаги има, включително и в подценени райони като северните части на града около летището.
– Има ли вече надценени райони?
– Да, най-вече там, където търсенето е концентрирано от години. За сметка на това северните райони са незаслужено подценени. Районът на „Подуяне" и квартал „Левски", например, имат много добра инфраструктура и бърз достъп до центъра, което ги прави изключително перспективни.
– Къде се мести търсенето – към центъра или към крайните квартали?
– Понятието „краен квартал“ вече се променя. С разширяването на синята и зелената зона и с разрастването на града, центърът става все по-голям. Именно затова цените в тези райони вече често достигат и дори надминават централните.
– Каква е ролята на метрото и инфраструктурата?
– Всяко удобство, което пести време и пари, увеличава стойността на имота. Метрото, училищата, детските градини, болниците и дори зоните за платено паркиране имат директен ефект върху цените.
– Купуват ли софиянци повече за инвестиция или за живеене?
– Все още преобладават покупките за собствено живеене. Но интересът към инвестиционни имоти, особено с цел бърза препродажба, нараства. Дългосрочният наем вече се възприема като по-бавна форма на доходност.
– Къде пазарът е по-устойчив – София или Пловдив?
– София винаги ще бъде по-устойчива заради концентрацията на капитал и по-високите доходи. Пловдив много бързо наваксва, но все още има разлика в средния стандарт.
– Къде е по-големият потенциал през следващите 5 години?
– В подценените райони на големите градове и в селата около тях. Там растежът е най-осезаем, за разлика от презастроените и вече стабилизирани зони.
– Какви са най-честите грешки на купувачите?
– Липсата на ясно „защо“. Много хора купуват, защото „така правят всички“, без стратегия. Без план имотът не е актив, а просто скъп начин за съхранение на пари.
– Какъв е най-лошият ход за един инвеститор в момента?
– Да държи пари в банката и да чака „по-добри времена“. Истината е, че най-много пари се правят по време на несигурност и кризи.
– Има ли „лош момент“ за покупка?
– Да, когато цената е силно завишена. Парите от имоти се правят при покупката, не при продажбата.
– Какъв е вашият най-важен съвет към хората днес?
– Не чакайте, за да купите имот. Купете имот сега и чакайте! Ако имотът е правилно избран и купен на добра цена, времето ще работи за вас. Само по този начин се правят много пари от имоти.
