Бъдещето е в спалнята

Николай Николов 

Пазарът на недвижими имоти у нас е тъмна Индия. Навлезеш ли в дебрите му, краят ти е предизвестен - под един или друг предлог ще загубиш пари. В това злачно място, загърбено от държавата, престъпниците перат доходи, а в краката им се мотаят сюрия дребни мошеници, заработващи своите хилядарки. С ценообразуването тук цари пълна свободия, то не е подчинено на логика и някакви норми. Следва се стриктно само едно правило: "Съдери кожата на балъка!" Измамените сме всички ние - обикновените купувачи и наематели. Най-гадното е, че съзнаваме, че продавачите ни грабят и презират, но какво да се прави - псуваш през зъби и плащаш. 

В София през януари 2006 г. квадратният метър в двустаен апартамент в нормален комплекс (нито баровски, нито в циганско гето) струва средно 717 евро. През октомври 2019 г. неговата стойност достига 1117-1320 евро. Сегашният главоломен ръст изглежда особено впечатляващ, като се отчете, че е предхождан от срива от 42,4% през 2008 г. Преди за 45-50 хиляди евро можеше да се намери приличен подслон в столицата, а сега тая сума предизвиква ехидна усмивка у брокерите и строителите. Няма основания да се надяваме на бъдещо поевтиняване (освен, ако следващата икономическа криза не е прекомерно тежка или по някаква причина хората спрат да напират към пренаселения столичен град). 

Банкерите не бързат да повишат лихвите, но дори това да се случи, анализаторите предричат, че месечните вноски на кредитополучателите ще се увеличат с 20-50 лв. Разбира се, специалистите не носят отговорност за неточни прогнози и всеки бъдещ новодомец сам преценява рисковете, които би му донесла задлъжнялостта. След 2008 г. мнозина наши съграждани бяха принудени да търсят работа в чужбина, за да могат да изплащат своите поскъпнали заеми, а други останаха на улицата. 

Най-консервативните сметки показват, че след 20 години "квадратът" при контролирана инфлация ще се продава за 2240 евро. Възможно е дотогава границите между луксозните и обикновените имоти да се размият - те ще се предлагат по цени "софийски" клас. 

В големите областни центрове поскъпването на жилищата също ще продължи, макар и с по-ниски темпове, като разликата в стойността им спрямо техните аналози в София ще се увеличава. Пазарът в останалата част на страната ще отмира.  

Предвид спекулативния характер на ценообразуването на всичко у нас, евентуалната замяна на българския лев с европейската валута би оказала силно влияние и върху стойността на имотите - тя ще започне да се расте още с приемането на страната ни във валутно-курсовия механизъм ЕРМ-2. 

Има такова виждане в архитектурата - личното пространство да се намали максимално за сметка на обществените зони. Ако тази идея се развие докрай, в един момент в апартаментите ще останат само спалните и душ кабините, а останалото: кабинети, детски кътове, складови помещения, перални, спортни зали и т.н., ще се предлага в общите части на жилищния комплекс. Тогава за хората ще бъде важно дали в блока им се предлагат услуги за доставка на храна, почистване, такси. Вероятно това пакетно обслужване ще бъде задължителна опция за жилищата от близкото бъдеще. Жилищата несъмнено ще стават "по-умни" и в тях ще бъдат встроени редица адаптивни технологии: системи за разпознаване на лица и за управление на инженерните комуникации, умно пространство, помнещо дневния режим на живеещите и т.н. Експлоатационните разходи ще нараснат, но комуналните сметки ще намалеят благодарение на датчиците и системите за контрол. 

У нас поумняването на инфраструктурата се бави, ала хрумването за апартамента- спалня се реализира с тухли и бетон с ентусиазъм. В далечното минало остана правилото в жилищната площ да не се включват кухнята и сервизните помещения. Сега се печели от всеки сантиметър: кътът за готвене е наврян в гостната, стаите са ниски и по правило - маломерни; често заради приумиците на архитектите стените не са разположени под прав ъгъл, балконите или липсват, или изпълняват декоративна функция. В повечето нови блокове липсват тавански помещения. Има случаи, когато помещенията в партера, първоначално предназначени за магазини и офиси, се продават за жилища. В дома може да няма килер, но задължително в стойността му влиза квадратурата на общите части на сградата. 

Повсеместно се използват некачествени материали. Проблемни са и звуко-, и топлоизолацията, инженерните системи. Недообмислените проекти се изпълняват лошо и се продават скъпо. 

Алтернативата на покупката на нова кибритена кутийка, чиято фасада ще почне да се лющи след година, е половинвековна панелка в старите спални райони на столицата. Абсурдно е, че цената и на едното, и на другото е съпоставима. Собствениците искат огромни суми за своите разпадащи се и пълни с хлебарки коптори. Брокерите поддържат тази тъпа алчност и не помислят да въведат ред в изчисляването на стойността на жилищата.

Усиленото търсене изисква в София да се строят 12-15 хиляди апартамента годишно. Това не става заради тромавата администрация, а  най-вече, защото тези, които владеят пазара на недвижимите имоти, не искат да променят установилото се положение. Без държава няма как да се прилагат правила и да се издигат блокове, предназначени за гражданите, а не за бъдещите ипотечни роби на банките.